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暴力団員とのアパート賃貸借契約

暴力団員から、アパートを借りたいと申し込まれました。断ることができますか。また、アパート入居後に暴力団員と分かった場合はどうですか。

1.契約自由の原則

アパートやマンションなどにおける賃貸借契約では、私人間の契約であるため、契約自由の原則が適応されます。つまり貸主は、アパートやマンションを誰に貸すかは自由に選ぶことができ、入居の申込みがあったとしても、入居希望者に必ずしも貸さなければならないということではありません。

賃貸借契約のような継続的に行われる契約では、当事者同士の信頼関係が必要不可欠であり、仮に暴力団員からの入居の申込みを受けたとしても、断りたいと考えることも当たり前ですし、実際に断ることも可能です。
もちろん暴力団の構成員でなくても、その関係者および周辺者からの申込みであった場合も断ることは可能です。

2.賃貸借契約の解除

賃貸借契約が締結し、借主が入居した後では、貸主に解約の自由は認められません。もちろん契約を解除することはできますが、一度結んでしまった契約を解除することは容易ではなく、解除を申し出るためにはそれ相応の理由が必要となります。つまり入居した借主が暴力団員であるということが、契約解除の理由として認められるかが論点となります。

賃貸借契約の解除が認められるのは、当事者間の信頼関係が破壊された場合になります。信頼関係が破壊する主な理由として、賃料の不払いや無断転貸などがあります。このような事実によって、信頼関係が壊されるようなことがあれば、貸主は契約を解除し、借主に対して貸している部屋を明け渡すよう要求することができます。

では、暴力団員であるという事実は、貸主が契約を解除する理由として認められるのでしょうか。これについては、黒塗りの会社を物々しく止め、暴力団員を何人も引き連れて出入りする行為や、粗暴な振る舞いに及び、他の入居者や近隣住民に対して不安や恐怖を与えるなどの暴力団員であるということに伴う特有の事情があるかという点も重要になります。このような事例が見られるような場合、貸主は暴力団員との賃貸借契約を解除し、賃貸物から出てもらうことができるといえます。

もちろん対立抗争事件が発生した際にも同様のことがいえます。これは、入居者である暴力団員が狙われる場合もあり、貸主や他の入居者および近隣住民が巻き添えにあうことも考えられ、さらに賃貸物に銃弾を撃ち込まれることもあると考えられるため、このような事態は貸主との信頼関係が破壊したと思われます。
つまり、貸主からの契約の解除は可能であるといえます。

3.暴力団排除条項

入居者が暴力団員であると判明した際には、暴力団員の存在が危険であるといえるため、暴力団員としての暴力団員としての属性上から信頼関係は破壊されるという理由から、直ちに契約の解除ができるという考えの場合もありますが、全く異論がないというわけではありません。
しかし、賃貸借契約書の中に「借主が暴力団員またはこれに準ずる者であることが判明した場合には、賃貸借契約を解除することができる」というような暴力団を排除する条項を記載しておくことは、実務上大変有効であるといえます。
この他にも契約違反行為があれば、それとともに条項の違反も理由の一つとして主張できるため、取り入れておくことが重要となります。

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